Crisis op de Nederlandse huizenmarkt: Wanneer gaat het weer de goede kant op?

Al sinds 2007 is de economie in het slop geraakt, eerste de hypothekencrisis, daarna de eurocrisis en nu dreigt er een vastgoedcrisis op te strijken(Volkskrant). Al sinds jaar en dag probeert de overheid het eigenwoning bezit te bevorderen. Hypotheekrenteaftrek, de nationale hypotheek garantie (NHG) en het verlagen van de overdrachtsbelasting zijn daar goede voorbeelden van. Maar is het wel zo goed om consumenten aan te moedigen om een woning te kopen? In dit artikel wordt getracht te achterhalen hoe de recessie is ontstaan en beschreven hoe de woningmarkt weer gezond kan worden. Het is namelijk niet per definitie waar dat als de prijzen stijgen de markt goed functioneert.

Woningmarktcijfers (2011) laten zien dat tot en met eind 2007 de markt zich in een sterke opgang bevond. Prijzen stegen vele malen meer dan de inflatie en het aantal transacties was hoog. Hierdoor was het erg interessant om een eigen woning aan te kopen, immers hiermee werd snel geld verdiend. Dit ging goed totdat de kredietcrisis begon. De rente steeg waardoor mensen hun hypotheeklasten niet meer konden dragen en hun woningen (gedwongen) moesten verkopen. Banken werden terughoudender met het verstrekken van geld wat minder transacties van woningen tot gevolg had. Door deze gebeurtenissen steeg het aanbod van woningen en daalde de vraag, huizenprijzen begonnen te dalen(Rijksoverheid, 2012).

Woningmarktcijfers van het 4e kwartaal 2011 laten stabielere cijfers voor de periode 2009 tot en met het 4^e kwartaal van 2011. Zo is de prijsontwikkeling sinds 2009 niet meer naar beneden gegaan, wel is er een flinke daling te zien in het aantal transacties(woningmarktcijfers.nl). Wat aanduidt dat de markt zeker nog niet aan de beterende hand is.

Figuur 1. Transacties en prijsontwikkeling op jaarbasis

Bron: Woningmarktcijfers.nl (4^e kwartaal 2011).

Ondanks pogingen van de rijksoverheid het eigen woning bezit te bevorderen blijven mensen wachten op betere tijden(woningmarktcijfers). Daarnaast geven banken en hypotheekverstrekkers lagere en minder leningen af doordat ze voorzichtiger zijn in het beleid. Dit heeft er mede mee te maken dat er een daling is te zien in private ontwikkelde projecten en bouwbedrijven (Priemus 2010).

Tophypotheken zijn een ander fenomeen van voor de kredietcrisis, omdat woningprijzen ‘toch wel’ zouden stijgen was het afsluiten hiervan niet vreemd. Het risico van een daling van woningprijzen werd hiermee genegeerd. Dit betekent voor de consumenten die een tophypotheek hebben afgesloten tussen 2005 en 2008 deze vaak kampen met een onderwaarde van de woning. Banken lopen hierdoor meer risico en de bewoner zit vast als deze wil verhuizen naar een andere woning. Bij verkoop blijft er immers een restschuld over. De enige optie is dan nog huren en een hoge rente betalen over de restschuld, er is namelijk geen onderpand meer. Hoewel tophypotheken niet officieel verboden zijn, populair zijn ze niet meer. Consumenten worden zich meer bewust van de gevaren van het bezit van een eigen woning. Hierdoor laat de huizenmarkt een verschuiving zien van eigenwoningbezit naar huur en van duur naar goedkoop(Priemus 2010).

Hugo Priemus (2010) geeft aan dat er nog een flink aantal belemmeringen zijn om de huizenmarkt weer gezond te laten worden. Als eerste is er de overdrachtsbelasting a 6 procent. Dit genereerde in 2006 wel een belastinginkomst van drie miljard op, echter dwarsboomt dit de mobiliteit van woningen en de arbeidsmarkt aanzienlijk(Besseling et al., 2008, p. 50). Hoewel er vanaf 15 juni 2011 een verlaging tot 2% overdrachtsbelasting heeft plaatsgevonden heeft dit de woningmarkt nog niet uit het slop gehaald(Rijksoverheid 2012). Deze verlaging staat nog tot 1 juni 2012. Tevens geeft Priemus (2010) aan dat door de inelasticiteit van het aanbod, subsidies en hypotheekrenteaftrek niet stimulerend werken maar zorgen voor een verhoging van de prijzen. De hypotheekrenteaftrek gecombineerd met restricties op de aanbodkant zoals, grondmarkt, ruimtelijke ordening en de woningbouwmarkt hebben een situatie gecreëerd waarbij de waarde van woningen in Nederland ongeveer 20 procent hoger ligt dan wanneer deze reguleringen er anders niet waren(Conijn, 2008; Swank et al., 2002; Vermeulen & Rouwendal, 2007).  Tevens geven deze reguleringen een discrepantie aan, in de huurmarkt is de staatshulp hoger bij de lagere inkomens terwijl de staatshulp in de koopmarkt hoger is bij de hogere inkomens. Dit zorgt voor sterke verstoringen op de huizenmarkt (ter Rele & van Steen, 2001).

Het ministerie van VROM (2007) beveelt een actief aanbodbeleid aan welke meer focust op de huishoudens met lagere inkomens. Hiervoor zal een neutrale aanpak moeten komen, bewoners moeten namelijk zelf beslissen of ze gaan kopen dan wel huren. Dit betekent dat de behandeling van huurders en kopers met gelijke inkomens gelijk moet zijn. Op dit moment wordt men nog te veel naar koop gestuurd door alle regelingen. Volgens de VROM (2007) moet de hypotheekrenteaftrek langzaam worden uit gefaseerd, hiervoor zal een meer neutrale vorm van support terug voor moeten komen. De sociaal economische raad beveelt een gelijke route aan als de VROM. Waarbij deze zelfs radicalere voorstellen heeft voor de huurmarkt. Hervormingen moet gebaseerd zijn op vrije markt, en waar nodig, zal het beleid moeten worden aangepast op politieke doelen. Omdat in Nederland het recht van elk onafhankelijk huishouden op een huis is erkend zolang het huishouden 18 jaar of ouder is, zal er een inkomens gebaseerde toeslag moeten komen.

Hans Hoogervorst, Hoofd van de Nederlandse Autoriteit financiële markten (AFM) heeft in 2009 aangegeven dat het hypotheekadvies dat gegeven wordt inadequaat is (Priemus, 2009). Er zijn hierdoor veel tophypotheken afgesloten en daarnaast bestond in 2009 50% van alle hypotheken uit aflossingsvrije hypotheken.  In 2011 is hiervoor de maatregel ingesteld dat minimaal 50% van de nieuw afgesloten hypotheek een aflossingselement moet bevatten. Voorgaande verschijnselen hebben geresulteerd in een hoge hypotheekschuld van Nederland. Hedendaags is het voor consumenten lastig een hypotheek te krijgen omdat de woonquoten aan banden zijn gelegd en tophypotheken taboe zijn geworden.

Op dit moment heerst er veel onduidelijkheid over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Zoals Priemus aangeeft valt te verwachten dat de waarde van woningen met ongeveer 20% zal dalen als deze wordt afgeschaft. Hierdoor kunnen huizenbezitters in grote problemen komen. Oud VVD minister Dekker is van mening dat de hypotheekrenteaftrek moet worden afgeschaft net als oud partijleider Nijpels en oud minister Hoogervorst (NOS 2012). Wel is het van belang om dit gefaseerd zodat de waarde van de woning geen eenmalige gigantische daling  zal meemaken, en hierbij de huizenbezitters worden ontzien.

Frida Ostman (2010) geeft aan dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in Zweden flinke gevolgen heeft gehad. In Zweden is het verschil met het all-time high (1990) en het all-time low (1993) 17%. Zoals Priemus aangeeft zullen de huizenprijzen met ongeveer 20% dalen bij afschaffing van de hypotheekrente aftrek en licht hiermee redelijk in lijn. Na de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is gebleken dat de prijzen vervolgens stabieler waren(lichte stijging). daarnaast is de totale hypotheekschuld van Zweden gedaald. Wat in de situatie van Nederland erg goed uitkomt. Deze was in 2011 630 miljard (Nieuwslog 2011) en is meer dan het Nederlandse BBP.

Een neutraler beleid betekent een eerlijkere herverdeling van inkomens, namelijk hogere inkomens die een woning in bezit hebben zullen minder belastingvoordeel hebben terwijl de lagere inkomens meer ondersteuning geboden krijgen. Voor hen bestaat de betere mogelijkheid om een woning te kopen. Daarnaast maakt een neutraal beleid de woningmarkt transparanter, waardoor meer mensen een beter inzicht kunnen krijgen in de werking van de woningmarkt en hierdoor een eigen keuze kunnen maken tussen huur en koop. De grote kloof tussen koop en huur zal hierdoor verdwijnen, starters worden dan niet meer geconfronteerd met lange wachtlijsten in de huursector en een koopsector die duur is ten opzichte van hun kredietcapaciteit (Bartelsman et al, 2012).

Conclusie

Gebleken is dat het einde van de onzekerheid op de woningmarkt nog niet teneinde is. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, de overdrachtsbelasting en hervorming van het huurbeleid kunnen de woningmarkt weer transparant maken. Een eenvoudig en neutraal systeem staat hierbij centraal. Consumenten moeten niet meer aangemoedigd worden om grote schulden aan te gaan maar moeten zelf de keuze maken om te huren of kopen. Sinds Nederland het recht van elk onafhankelijk huishouden op een huis erkend, is het van belang lagere inkomens tegemoet te komen. Dit kan gebeuren door inkomensafhankelijke toeslagen. Op dit moment is gebleken dat de woningmarkt nog lang niet stabiel en gezond is. Er zal eerst op de blaren van de invoering van het huidige beleidssysteem moeten worden gezeten. Dit betekent dat een helder en neutraal beleid waarbij er eerst een daling van huizenprijzen moet plaatsvinden, zodat de woningmarkt weer gezond kan worden. Wanneer er geen invoering van een nieuw neutraal beleid ingevoerd zal worden, maar oplossingen op korte termijn betekent nog geen gezonde markt. De problematiek wordt hiermee slechts opgelapt terwijl een structurele oplossing noodzaak is voor een gezonde markt.

Bartelsman et al, (2012) Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. (Amsterdam: Vrije Universtiteit van Amsterdam)

Besseling, P., Bovenberg, L., Romijn, G. & Vermeulen, W. (2008) De Nederlandse woningmarkt en

overheidsbeleid: over aanbodrestricties en vraagsubsidies [The Dutch housing market and public policy: about supply restrictions and demand subsidies], in: F. J. H. Don (Ed.) Agenda voor de Woningmarkt [Agenda for the Housing Market ], pp. 13–17 (Amsterdam: Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde).

Conijn, J. (2008) Subsidiering van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg [Subsidising the housing consumption: a bottomless pit which doesnot make sense], in: F. J. H. Don (Ed.) Agenda voor de woningmarkt [Agenda for the Housing Market ], pp. 145–177 (Amsterdam: Koninklijke Vereniging voor deStaathuishoudkunde).

van der Heijden, H., Dol, K., Oxley, M. (2011) Western European housing systems and the impact

of the international financial crisis. Journal of Housing and the Built Environment 26 (3), pp. 295-313

NOS (zondag 26 februari 2012) [online]http://nos.nl/artikel/345329-vvder-pak-hypotheekrente-aan.html (geraadpleegd op 7-3-2012).

Nieuwslog (2011). [online] 630 miljard aan hypotheekschuld in Nederland

http://www.nieuwslog.nl/2011/10/25/630-miljard-aan-hypotheekschuld-in-nederland/ (geraadpleegd op 18-4-2012)

Östman, F. (2010) [online] A Residential Mortgage Market in Crisis: Something to Learn from the Swedish Case. Business and Economic History 8. http://www.thebhc.org/publications/BEHonline/2010/ostman.pdf (geraadpleegd op 19-4-2012)

Priemus, H. (2009) The credit crunch: impacts on the housing market and policy responses in the Netherlands. Journal of Housing and the Built Environment 25 (5), pp. 95-116.

Hugo Priemus (2010): Housing Finance Reform in the Making: The Case of the

Netherlands, Housing Studies, 25 (5), 755-764

ter Rele, H. & van Steen, G. (2001) Housing Subsidisation in The Netherlands: Measuring its Distortionary and Distributional Effects (The Hague: CPB).

Rijksoverheid (2012). [online] http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/kredietcrisis/ontstaan-kredietcrisis (geraadpleegd op 20-3-2012).

Rijksoverheid (2012). [online] http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/overdrachtsbelasting (geraadpleegd op 20-3-2012).

Vermeulen, W., (CPB / VU) Rouwendal, J. (VU) (2007) Housing supply in the Netherlands No. 87. The Hague: CPB.

Volkskrant (4 februari 2012). [online] DNB waarschuwt voor derde crisis: de vastgoedcrisis. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/3155721/2012/02/04/DNB-waarschuwt-voor-derde-crisis-de-vastgoedcrisis.dhtml (geraadpleegd op 7-3-2012).