Tienduizend gemeentelijke monumenten: wie gaan de onderhoudskosten betalen?

Sinds de economische crisis staat het behoud van de gemeentelijke monumenten meer onder druk. Volgens Right Marktonderzoek (2011) wordt circa 18% van de gemeentelijke monumenten (circa 10.000 objecten) geconfronteerd met achterstallig onderhoud. De belangrijkste oorzaak voor het achterstallig onderhoud is het gebrek aan financiële middelen. Door de financiële belemmeringen is het voor de eigenaren moeilijk om op korte termijn onderhoud uit te voeren (Right Marktonderzoek, 2011). In dit essay wordt uiteengezet op welke manier financiële middelen kunnen worden aangetrokken om het achterstallig onderhoud van gemeentelijke monumenten weg te werken. De vraag die centraal staat is: “welke manier is het meest geschikt om financiële middelen aan te trekken voor onderhoud en restauratie van gemeentelijke monumenten?” In het essay wordt eerst inzicht gegeven in hoeverre het behoud van monumenten van belang is voor gemeenten en voor de eigenaren. Vervolgens wordt aangegeven in welke mate financiële steun vanuit de overheid wordt verwacht om de gemeentelijke monumenten te onderhouden. Daarna wordt de invloed van de laagrentende lening op de monumentenzorg omschreven aan de hand van een case. Tot slot wordt de invloed van de modernisering van de monumentenwet op de monumentenzorg toegelicht.

Het belang voor gemeenten
Het beschermen en in stand houden van sociaal cultuurhistorisch erfgoed is geen nieuw fenomeen. In 1809 regelde Napoleon Bonaparte dat kerkgenootschappen de kerkgebouwen moesten onderhouden. Vervolgens werd in 1931 het Handvest van Athene opgesteld waar een aantal beginselen zijn opgenomen voor de bescherming van monumenten (Monumentenwacht, g.d.). Het monumentenbeleid van de overheid is gericht op het beschermen en behouden van cultuurhistorische erfgoed. Monumenten hebben cultuurhistorische waarden en dragen bij aan de aantrekkelijkheid van steden en regio’s. Ze trekken toeristische activiteiten aan, waardoor plaatsen en steden een economisch voordeel behalen (Mazilu, 2011). Naast het aantrekken van toeristische activiteiten dragen monumenten ook bij aan de leefbaarheid en de kwaliteit van de directe omgeving. Ze zijn beeldbepalend in een stad of dorp, uniek van aard en een onvervangbare bron van kennis over het verleden (Monsma, 2010). Daarnaast hebben cultuurhistorische gebouwen een positieve invloed op de waarde van de woningen in de directe omgeving (Herbert & Chatterjee, 2011). Over het algemeen is het van belang dat gemeentelijke monumenten worden beschermd. Ze leveren namelijk een aantal economische en maatschappelijke voordelen op. Alleen is het behoud van monumenten niet altijd financieel haalbaar. Sommige typen monumenten, zoals kerken, kennen zoveel leegstand dat het behoud van al dat type monumenten onrendabel is. De afgelopen jaren zijn steeds meer kerken gesloopt en herbestemmingen van kerken zijn vaak moeilijk van tafel te krijgen (Netwerk, 2011). Afhankelijk van het type monument is het van belang dat er wordt gestreefd naar het behoud van de gemeentelijke monumenten.

Het belang voor eigenaren
Naast het belang voor gemeenten biedt het ook voordelen voor de particuliere eigenaar om hun gemeentelijke monumenten te onderhouden. Monumenten die goed onderhouden zijn en waar de karakteristieke elementen bewaard zijn gebleven hebben een hogere onroerend goed waarde dan niet-monumenten. De gemiddelde onroerend goed waarde van monumenten ligt namelijk circa 5% tot 8% hoger dan de gemiddelde onroerend goed waarde van een normale woning (Herbert & Chatterjee, 2011). Monumenten zijn gebouwen die duurzaam zijn in technische zin door de lange levensduur. Maar in milieutermen zijn monumenten niet duurzaam. Ze zijn namelijk niet energiezuinig (Rijksdienst voor de monumentenzorg, 2001). Het aanbrengen van energiezuinige maatregelen bij bestaande gebouwen, zoals isolatie, levert directe kostenbesparing op voor de eigenaar (Jakob, 2001). Echter bij het toepassen van energiebesparende maatregelen, zoals gevel-, vloer- en dakisolatie kunnen karakteristieke elementen verloren gaan (Rijksdienst voor de monumentenzorg, 2011). Het Oneplanetarchitecture institute (OPAi) heeft een methode opgesteld voor een energieneutrale monument, waarbij de karakteristieke elementen bewaard blijven. In Driebergen is dit energieconcept uitgevoerd. Een monumentale villa is verbouwd tot het eerste energieneutrale monument van Nederland waarbij alle monumentale kwaliteiten en karakteristieke elementen bewaard zijn gebleven (Kaan, 2011). Monumenteigenaren beginnen ook steeds meer de voordelen in te zien van het uitvoeren van onderhoud, maar vaak missen ze een bron van kennis en ervaring om de werkzaamheden uit te voeren. Onderhoudswerkzaamheden bij monumenten vraagt om expertise, zodat de historische en karakteristieke elementen bewaard blijven (Lazarus, 2007).

Financiële steun vanuit overheid
Om onderhoudswerkzaamheden uit te kunnen voeren, zijn er financiële middelen nodig. Bij het onderhoud
van gemeentelijke monumenten wordt er vooral financiële steun aan de kant van de overheid verwacht. Volgens Right Marktonderzoek (2011) hebben 95% van de 6.933 respondenten, die allemaal eigenaar zijn van een gemeentelijk monument, behoefte aan steun vanuit de overheid, waarvan circa 79% van de eigenaren behoefte heeft aan financiële steun en circa 25% ook behoefte heeft aan begeleiding bij het ontwerp- en vergunningsproces. Uit het onderzoek blijkt ook dat 67% van de respondenten geen ondersteuning heeft ontvangen van de gemeente bij het onderhouden van het gemeentelijk monument (Right Marktonderzoek 2011). Financiële prikkels bieden een krachtige reden voor het publiek om historische gebouwen te beschermen en op een verantwoorde wijze te herstellen (McCleary, 2005). Overheden kunnen eigenaren beter stimuleren om onderhoud uit te voeren dan doormiddel van regelgeving onderhoud te dwingen (McCleary, 2005). Financiële ondersteuning stimuleert mensen om in een bepaalde richting te bewegen. De Nederlandse overheid beschikt over diverse financiële beleidsinstrumenten om monumenteigenaren te motiveren. De bekendste instrumenten zijn het aanbieden van subsidies, fiscale voordelen en laagrentende leningen. Fiscale voordelen gelden alleen voor Rijksmonumenten. Een nadeel van subsidies ten opzichte van laagrentende leningen is dat subsidies eenmalig worden gebruikt. Bij laagrentende leningen uit een fonds komt de rente en de aflossing die de eigenaar van het monument betaald weer terug in het fonds, waardoor er weer nieuwe leningen kunnen worden uitgegeven aan andere monumenteigenaren. In figuur 1 is dit proces in een schema weergegeven.

Figuur 1. Schema subsidie en laagrentende lening

Bron: Eigen bewerking

Laagrentende leningen
De laagrentende lening is een geschikt financieel instrument die de gemeente kan gebruiken om eigenaren te stimuleren om onderhoud uit te voeren. Een laagrentende lening is een annuïtaire lening met een vaste rente die circa 4% à 5% onder de marktrente ligt met een minimumrente van 1,5% (Restauratiefonds, 2011). Een Cultuurfonds-hypotheek is een voorbeeld van een laagrentende lening. Sinds 1 januari 2012 kunnen niet alleen eigenaren van een Rijksmonument een Cultuurfonds-hypotheek aanvragen, maar ook eigenaren van gemeentelijke monumenten (Rijksoverheid, g.d.). De hoogte van de Cultuurfonds-hypotheek wordt dan bepaald door de subsidiabele kosten die de gemeente beschikbaar stelt. Door de grote vraag naar deze hypotheken is op dit moment alleen nog in de provincies Overijssel, Utrecht en Zuid-Holland geld beschikbaar (Restauratiefonds, 2012). Een andere manier om een laagrentende lening aan te vragen is via een gemeentelijk restauratiefonds. Steeds meer gemeenten en restauratiefondsen werken samen om een financiering aan monumenteneigenaren te geven (Restauratiefonds, 2011). Monumenteigenaren kunnen bij banken moeilijk een financiering krijgen en komen daarom vaker terecht bij een fonds. Fondsen zijn stichtingen zonder winstoogmerk en gaan op zoek naar mogelijke financieringsfaciliteiten voor de eigenaren. De gemeente Deventer werkt samen met het Nationale Restauratiefonds om laagrentende leningen uit te geven voor de restauratie van industrieel erfgoed in Deventer. Deventer kent een aantal industriële wijken die bestaan uit fabrieken, arbeidswoningen en herenhuizen. De eigenaren van deze objecten kunnen bij de Nationale Restauratiefonds een laagrentende lening aanvragen. De gemeente bepaalt de hoogte van de lening aan de hand van de monumentenverordening die is opgesteld (Restauratiefonds, 2011).

Modernisering monumentenwet
Het aanbieden van gemeentelijke restauratiefondsen is een goed initiatief van een aantal gemeenten in Nederland. Een andere belangrijke beslissing die de overheid heeft gemaakt is de modernisering van de monumentenwet. Voor restauraties van monumenten geldt meer regelgeving dan voor niet-monumenten, doordat de monumentenwet van toepassing is. Per 1 januari 2012 is de monumentenwet door de Rijksoverheid gemoderniseerd, waardoor de regelgeving voor het aanvragen van vergunningen vereenvoudigd is. Voor eigenaren wordt het gemakkelijker om een monument te onderhouden en te restaureren. Het uitvoeren van onderhoud bij monumenten vereist een langere procedure om te voorkomen dat onderhoud overhaast wordt uitgevoerd (Babor & Plian, 2008). Bij het overhaast uitvoeren van onderhoud is de kans aanwezig dat karakteristieke elementen vernietigd worden. De vergunningsprocedure probeert dit te voorkomen. Voor bijna alle onderhoudswerkzaamheden moest een vergunning worden aangevraagd, maar door de modernisering zijn alleen de onderhoudswerkzaamheden die het uiterlijk van het monument niet aantasten of wijzigen vergunningsvrij. De wijzigingen mogen worden aangebracht zonder monumentenvergunning als het materiaal en kleur niet wijzigt (Rijksoverheid, g.d.). Daarnaast worden de monumentenvergunningen op een korter termijn verleend. Voor gemeentelijke monumenten geldt niet meer de uitgebreide vergunningsprocedure van 26 weken, maar duurt de procedure nu 8 weken. (Rijksoverheid, g.d.) Deze maatregelen stimuleren monumenteigenaren om onderhoud uit te voeren.

Slot
Gezien de economische en maatschappelijke voordelen die onderhoud van gemeentelijke monumenten kan opleveren, is het van belang dat zowel de eigenaar als de gemeente zich richt op het behoud van het gemeentelijk monument. Er zijn financiële middelen nodig om onderhoud uit te kunnen voeren en het achterstallig onderhoud weg te werken. Het meest geschikte financiële instrument is het aanbieden van laagrentende leningen uit een gemeentelijk restauratiefonds aan eigenaren. Aangezien gemeenten steeds meer bezuinigen op monumentenzorg door de economische crisis kunnen gemeenten zich beter focussen op de laagrentende leningen dan subsidies. Bij laagrentende leningen komt het geld weer terug in het fonds en kunnen opnieuw leningen worden uitgegeven. De laagrentende lening is het meest geschikte instrument om het achterstallig onderhoud weg te werken.

Literatuur

Babor, D. Plian, D. (2008) Maintenance planning for historic buildings. Available http://www.ce.tuiasi.ro/~bipcons/Archive/122.pdf. Last accessed 10-03-2012.

Herbert, V.Z. Chatterjee, S. (2011) Historic Preservation and Residential Property Values: Evidence from Quantile Regression. Urban studies, 49(2), pp. 369-382.

Jakob, M. (2006) Marginal costs and co-benefits of energy efficiency investments. The case of the Swiss residential sector. Energy Policy, 34 (2 SPEC. ISS.), pp. 172-187.

Kaan (2011), Rau feliciteert Zecc en OPAi met regioprijs BNA gebouw van het jaar. Available http://rau.eu/2011/04/rau-feliciteert-zecc-en-opai-met-regioprijs-gebouw-van-het-jaar/. Last accessed 20-03-2012.

Lazarus, D. (2007) Maintenance of heritage architecture: implementation and practice. WIT Transaction on The Built Environment (Vol 95), pp. 319-328.

Mazilu, M. (2011) Romania, Tourism and Culture – Major Drivers of Regional Attractiveness. Available http://www.wseas.us/e-library/conferences/2011/Corfu/CUTAFLUP/CUTAFLUP-48.pdf. Last accessed 12-03-2012.

Monsma, J. (2010) Monumentenorganisatie: de sleutel voor een behouden toekomst. Available  http://www.rug.nl/bibliotheek/catalogiBestanden/scriptiesDocBestandenRUG. Last accessed 07-03-2012.

Monumentenwacht (g.d.) Geschiedenis. Available http://www.monumentenwacht.be/over-momenumentenwacht/geschiedenis. Last accessed 22-02-2012.

McCleary, R.L. (2005) Financial incentives for historic preservation: an international view. Penndesign, pp. 1-91.

Netwerk (2011) Leegstaande kerken: slopen of herbestemming? Available http://www.youtube.com/watch?v=sw6PNgpFBXg. Last accessed 10-03-2012.

Restauratiefonds (2012) Cultuurfonds-hypotheek. Available http://www.restauratiefonds.nl/restaureren/Nietrijksmonument/Cultuurfondshypotheek/Paginas/default.aspx. Last accessed 10-03-2012.

Right Marktonderzoek (2011) Onderzoek naar de restauratiebehoefte bij eigenaren van gemeentelijke monumenten. Available  http://www.restauratiefonds.nl/restauratiefonds/onderzoek/Paginas/default.aspx. Last accessed 22-02-2012.  

Rijksdienst voor de monumentenzorg (2001) Duurzame monumentenzorg. Available http://cultureelerfgoed.nl/sites/default/files/u4/rdmz_info_rb_27-2001.pdf. Last accessed 18-03-2012.

 Rijksoverheid (g.d.) Modernisering Monumentenzorg. Available http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/monumenten-en-erfgoed-archeologie/monumenten/modernisering-monumentenzorg. Last accessed 10-03-2012.

Links: